*질로우(Zillow)
미국 1위 온라인 부동산 플랫폼
빅데이터와 머신러닝을 통해 만든 다양한 정보를 제공한다. 매물의 내부 사진, 적정 가격, 매매/임대 거래 내역, 인근 공립학교 초중고 평점 등을 한눈에 볼 수 있는 서비스를 제공한다.
1. 사업 포트 폴리오
Sector(s): Communication Services
Industry: Internet Content & Information
질로우는 2006년 설립, 2011년 상장했으며 초기엔 단순 부동산 정보만을 제공하는 기업이었다면 현재는 질로우 2.0의 시작과 함께 임대, 매입, 모기지, 매각 등 부동산 관련 모든 서비스를 제공하는 플랫폼 기업이다.
1.1 사업부
1) 주택(HOME)
주택 사업부의 경우 2018년에 출시한 주택 거래 플랫폼인 질로우 오퍼스(ZILLOW OFFERS)
2) IMT(Internet, Media&Technology)
IMT 사업부의 경우 질로우의 전통 사업인 프리미어 에이전트(PREMIER AGENT)를 포함하고 있다. 이는 부동산 중개인에게 광고 서비스를 제공하는 사업으로 질로우 오퍼스를 이용하는 주택 구매자 및 판매자에게 선택받은 중개인들이 내는 광고료가 수익의 주 원천이다
3) 모기지
모기지론 사업을 영위하는 질로우 홈 론(Zillow Home Loans)을 운영
1.2 프롭테크와 함께 부동산 생태계 장악
미국 부동산 거래시장은 연간 1.6조 달러에 육박하지만, 프롭테크 기업의 점유율은 아직 1%로 미미한 수준이다. 코로나19로 인해 직접 매물 확인이 어려워 촉발된 언택트 수요로 부동산 시장이 오프라인에서 온라인으로 전환되면서 프롭테크 기업 역시 빠르게 성장할 것으로 전망된다. 특히, 미국 내 총 주택 수는 약 1.4억 호(2019년 기준)로 질로우는 이 중 97% 해당하는 1.35억 호의 주택 데이터베이스를 보유 중에 있다.
질로우의 인기 및 이용자수를 높이는 데 큰 역할을 한 것은 주택 전매를 통해 수익을 창출하는 주택 사업부의 질로우 오퍼스(ZILLOW OFFERS)다. 주택 판매자가 질로우 오퍼스에 주택을 판매하고 질로우 오퍼스는 이를 다시 주택 구매자에게 판매하며 차익을 얻는다. 이러한 사업자를 iBuyer라고 하며 이때 i는 internet 또는 instant를 의미한다. iBuyer는 주변의 시세 및 주택의 상태 등의 데이터베이스에 근거해 가격을 산출하고 판매자에게 제시하고 매입이 완료되면 약간의 리모델링 후 다시 주택 데이터베이스에 근거해 매각 가격을 선정하고 주택 구매자에게 매각하게 된다.
*질로우 오퍼스는 현재('21년 3월 기준) 미국 내 25개 지역에서 서비스되고 있으며 2020년 한 해 동안 질로우 오퍼스가 구매한 주택은 총 4,162채, 판매한 주택은 총 5,337채로 전년대비 24% 증가했으며, 평균 월간 사용자수도 2억명으로 전년대비 16% 증가했다.
모든 과정은 온라인 상에서 진행되며 주택의 위치뿐만 아니라 가격 시계열 데이터 및 VR을 통한 3D 홈투어, 평면도 등을 고객에게 제공한다. 특히, 질로우는 과정에서 발생하는 거래를 에스크로 서비스( 전자상거래 등에서 구매자와 판매자 사이에 중개 서비스 회사가 개입해 상품 인도와 대금 지불을 대행해 주는 서비스)인 '질로우 클로징 서비스'를 통해 진행하고 각각의 주택 판매자와 구매자에게는 '프리미어 에이전트'를 통해 중개인을 섭외해주며, 중개인들은 질로우에 광고료를 내게 된다. 주택 판매 및 매입의 전 과정에 걸쳐서 개인 대신 기업이 관여하기 때문에 주택 거래의 전과정에 걸쳐서 사업영역을 확장해 부동산 생태계를 장악하고 있다.
1.3 ZESTIMATE 주택 감정시스템
또한, 질로우는 2019년 빅데이터 및 머신러닝을 기반으로 주택감정시스템인 제스티메이트(ZESTIMATE)를 출시했다. 특히 미국 내 주요 부동산 중개업자, 모기지 전문가, 부동산 관리자, 주택건설업자 등과의 파트너십으로 데이터베이스의 기반을 만들고 있으며, 전국 597개의 지역부동산정보제공업체(Multiple Listing Services, MLS)와 협력해 각 지역의 주택 데이터를 수집하고 있다.
주택별로 적정 매매가 및 렌트비, 중개 수수료 등을 산정하고 추세 데이터를 제공하면서 사용자의 신뢰도 및 편의성을 높이고 있다. 제스티메이트의 추정치는 현재 매매 대상 주택의 경우 1.8%, 시외 주택의 경우 7.4% 내외의 오차를 보인다.
1.4 낮은 모기지 금리와 주택 수요 증가
미국의 평균 LTV(주택담보대출 비율)는 75%로 모기지를 통한 주택 구매가 용이하며, 2020년 미국의 역사적으로 미국의 역사적으로 낮은 모기지 금리는 미국의 주택 수요를 폭발적으로 증가시키고 있다. 더불어 코로나 19로 인한 재택근무 증가와 단독주택 수요 증가도 주택 거래 증가에 한몫을 했다고 할 수 있다. 질로우의 이용률 역시 이에 맞춰 급등했고 2020년 7월 기준 이용자 수는 2.4억명으로 최고치를 기록했다. 2020년 한 해 동안 웹 사이트 및 앱 방문자 수는 약 96억명(YoY +19%)이었다. 이처럼 미국 내 폭발적인 인기로 질로우닷컴을 자주 방문하는 사람을 지칭하는 '질로우 스크롤러(Zillow Scroller)'라는 용어로 탄생할 정도이다.
하기 미국 모기지 금리, 신규 구매자 수, 미국 주택 예상 구매자 및 매매거래량을 참고하여 각자 향후 미국 주택시장의 수요와 공급에 대해서 판단해보자.
2. 프롭테크 마켓 분석
2.1 로우테크에서 프롭테크로의 발전
부동산 시장은 전형적인 로우테크 산업이었다. 공급자 중심으로 성장하며 지역마다 관행이 다른 로컬 산업의 색이 강하기 때문이다. 이같은 폐쇄적이던 시장에 프롭테크가 출현한 것이다. 'Property(부동산)'과 'Technology(기술)'를 결합해 완성된 '프롭테크(Proptech)'는 IT를 활용한 스마트 부동산, 공유경제, 핀테크 등 부동산 전반의 비즈니스를 아우르는 용어이다. 기존 공급자 중심이었던 로우테크의 부동산 시장이 수요자 중심으로 빠르게 전환되고 있기 때문에 프롭테크는 정보의 비대칭성을 해소하여 수요자(소비자)의 똑똑한 구매를 돕는다.
글로벌 시장조사업체 CB인사이트트에 따르면 전 세계 프롭테크 기업에 대한 투자액은 2011년 2,007억원에서 지난해 약 8조원으로 10년간 40배 이상 급증했다.이제 단순한 정보/중개 서비스에서 인공지능과 블록체인을 결합한 프롭테크 3.0시대에 접어들고 있다.
여기에는 ①전방산업, Upstream(개발)에서 후방산업, Downstream(value-add)로 전환되는 부동산 시장,
②부동산 소비에 있어 돈과 시간을 줄이고자 하는 밀레니얼, MZ 세대의 영향력 확대
③1인 가구 증가와 IT혁신 등 사회 구조적 변화의 영향이 크다.
전 세계 밀레니얼 세대의 비중은 25%에 이르며 추후 가장 구매력이 높은 세대가 될 전망이다. 특히, 밀레니얼 세대는 정보의 비대칭을 해소하고 시간과 비용 소모를 줄이고자 하는 니즈가 매우 강하다. 향후 프롭테크 산업은 VR이나 블록체인 등의 기술을 통한 부정확한 부동산 정보 문제를 해결하고, 부동산 소비 시 필요한 시간과 비용 문제를 해결해줄 것이다.
밀레니얼 세대 인구 비중 증가와 소매 지출액 증가
2.2 프롭테크 3.0
1.0 시대가 정보의 디지털화였다면, 2.0 시대는 데이터 분석과 공유경제, VR의 접목이며 프롭테크 3.0 시대는 핀테크, 블록체인, 인공지능 등 신기술 접목으로 요약된다.
3. 리스크 요인
3.1 주택 수요 및 매물 감소 우려와 경쟁심화
1) 부동산 기업 특성상 모기지 금리 상승으로 인한 주택 수요 감소 리스크는 분명 존재한다. 특히, iBuying 모델은 주택 판매자 및 구매자가 신속하게 주택 거래를 할 수 있다는 장점이 있지만, 주택 수요가 감소할 경우, 기업의 미분양 주택 재고량이 증가하게 된다, 반대로, 주택 매물 부족으로 인한 주택 거래량 자체가 감소하는 경우도 존재한다. 다만 적정 가격 책정과 지리적 다각화로 특정 지역의 주택 경제 침체에 대비할 수 있다.
2) 부동산 시장의 경쟁 심화로 미국 내 10.6만개의 부동산 중개업체와 5만개의 모기지 사업자가 존재하며 질로우의 경우 현재까지 미국 내 주택거래의 0.1%, 모기지 대출의 0.1% 미만을 차지하고 있는 점과 코로나 19로 인해 직접 매물 확인이 어려워 촉발된 언택트 수요와 재택근무 증가에 따른 단독주택 수요에 따른 거래량 증가도 간과할 수 없다.
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