6·21 부동산 대책_뭐가 바뀌었을까?

요즘 왜 이렇게 집 구하기 힘든 거야? 

사실 집 구하기 힘든 게 어제오늘만의 일은 아니었잖아요. 문재인 정부도 이 오래된 문제를 해결하기 위해 채찍을 꺼내 들었어요:
“규제로 집값 누르자.” 그런데 집값은 이 채찍을 맞더니 정부의 의도와는 정반대 방향으로 달려 가버렸다고. 어떻게 된 거냐면 :

 

• 문 정부 “임차인을 위한 규제” : 
  집 빌려주는 사람(=임대인)과 빌리는 사람(=임차인)이 전월세 계약을 갱신할 때, 임대료를 이전보다 5% 이상 못 올리게 했어요(=전월세 상한제). 임차인이 계약 끝나기 2~6개월 전에 임대인에게 “계약 연장할래요”라고 하면 2년 계약 기간을 최소 1번은 늘릴 수 있게 했고요(=계약 갱신 청구권).
  
• 임대인 “집 안 내놓을게” 
  : 그런데 이런 규제로 임대료를 원하는 만큼 못 올리게 되자, 임대인은 아예 집을 내놓지 않거나 처음 집 내놓을 때 가격을 확 올렸어요. 한번 계약하면 4년(2년+2년) 동안 임대료를 마음껏 못 올린다는 것까지 생각한 거예요.
• 집 “구하기 힘들어질게” 
  : 시장에 있는 집 개수가 줄어 가격이 올랐어요. 대출도 까다로워지면서, 집값으로 낼 큰돈을 구하기도 어려워졌고요. 결국 집을 구하기가 전보다 더 힘들어졌어요.

 

① 계약 갱신 청구권제

우리가 전세나 월세로 집을 구하면 보통 2년 계약을 하잖아요. 계약이 끝났을 땐 집을 비우고 다른 곳으로 이사를 가거나, 집주인과 상의해서 계약 기간을 연장하죠. 만약 더 오래 살고 싶어도 집주인이 집을 비워달라고 하면 어쩔 수 없이 다른 집을 찾아야 했어요.

​

이런 세입자들의 불편함을 줄여주겠다는 취지로 도입된 게 바로 '계약 갱신 청구권제'예요. 전·월세(임대차) 계약이 끝났을 때 집주인에게 특별한 사정이 없다면 2년 더 계약을 연장해주도록 법으로 정한 거죠.

​

계약 갱신 청구권은 1회만 쓸 수 있어요. 중간에 집주인이 바뀌어도 청구권은 그대로 적용돼요. 청구권을 쓰려면 전·월세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 요청해야 한다는 조건이 있어요.

​

• 집주인의 특별한 사정?

그런데 집주인도 급한 사정이 있을 수 있으니, 계약 연장을 안 해줘도 되는 경우를 정해뒀어요. 일단 집주인이나 가족이 직접 집에 들어와야할 땐 세입자가 나가주도록 했어요. 대신 세입자를 내보내고 집에 들어간 이후엔 2년 동안 실제 거주해야 한다는 의무를 만들었어요.

​

이외에도 세입자가 월세를 2번 이상 밀렸을 때, 재건축을 하게됐을 때(미리 재건축 계획을 알리고 계약), 세입자가 계약 내용을 심각하게 위반했을 때 등 예외적인 상황에선 계약 갱신 요청을 거부할 수 있도록 했죠.

​

​

② 전·월세 상한제

 

앞서 설명한 계약 갱신 청구권을 사용해서 전·월세 계약을 연장할 때, 임대료를 5% 넘게 올리지 못하도록 한 제도예요. 계약 갱신 청구권과는 항상 함께 적용되는 '세트'여서 항상 '연장 계약'에만 적용된다고 보시면 돼요.

​

물론 세입자와 집주인이 합의를 해서 5%가 넘게 집세를 올릴 수도 있는데요, 만약 이렇게 많이 임대료를 올려서 재계약하면 '계약 갱신 청구권'은 사용하지 않은 것으로 봐요. 아직 한번 연장할 기회를 남기게 되는 거죠.

 

 

​

③ 전·월세 신고제

 

전세나 월세 계약을 했을 때 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 의무화한 제도예요. 계약을 한 당사자 이름과 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 같은 내용들을 시·군·구 등 지방자치단체에 신고해야 해요.

​

 

논란 많았던 임대차 3법

 

계약 갱신 청구권과 전·월세 상한제는 세입자의 주거 안정에 기여할 수 있다는 장점이 있지만, 시행 과정에서 논란이 된 적도 많았어요. 집값이 무섭게 오르면서 법을 적용할 때 다소 황당한 일들이 벌어졌거든요.

​

집값이 많이 오르면 전세나 월세 가격도 같이 오르겠죠. 그래서 집주인들이 보증금이나 월세를 많이 올려받으려고 하는데, 올릴 수 있는 폭을 5%로 제한해 놨잖아요. 이런 상황 때문에 웃지 못할 현상들이 벌어진 거예요.

​

똑같은 단지의 같은 크기 아파트인데 전세 보증금 차이가 몇억씩 나는 현상이 속출했어요. 계약 갱신 청구권을 써서 재계약을한 집은 시세보다 싸게 계약을 하는데, 새로 전세 계약을 한 집은 시세대로 계약 하게 되니까요.

​

원래는 직접 거주할 생각이 없었던 집주인이나 집주인 가족도 계획을 바꿔서 세입자를 내보내는 경우가 생겨났어요.

​

집주인이 5%를 초과하는 임대료 인상을 요구하더라도 실제로는 거부하기 힘든 경우가 많았어요. 집주인이 직접 들어오겠다고 엄포를 놓으면 집을 비워줘야하고, 어렵게 다른 집을 구해서 이사를 하더라도 이미 오른 값에 새로 계약해야 하니까요

 

 

---

 

 

이에 윤석열 정부는 다른 방식으로 문제를 해결해보겠다고 나섰어요.

정부가  ‘6·21 부동산 대책’을 발표했어요. 새 정부 출범 후 이런저런 부동산 관련 정책을 예고한 적이 있긴 하지만, 사실상 윤석열 정부가 내놓은 첫 부동산 대책이어서 관심이 집중됐어요. 오늘은 이 대책에 어떤 내용이 담겼는지, 그리고 어떤 정책적 의미가 있는지 살펴보려고 해요.

 

6·21은 ‘공급 유도 정책’

이번 대책에는 꽤 많은 정책 수단이 포함됐는데요, 언론이 가장 주목하는 주요 내용은 ‘분양가 상한제 개편’과 ‘임대차 시장 안정 방안’이에요.

 

어떻게 하겠다는 건데? 

부동산 시장에 “규제는 풀고, 혜택은 키운다!”라는 당근을 줘서 → 매물을 늘려서 → 집값 떨어뜨리겠다는 거예요 .

대표적인 정책 살펴보면: 

• 분양 규제 풀 거야: 
  ‘분양가 상한제’를 고쳐 주택 분양가를 매길 때 팍팍 오른 물가 등을 반영할 수 있게 했어요. 지금까지 분양가를 계산할 때 사용해 온 기준은 2007년 버전에 멈춰있었거든요. 이 기준을 업데이트하면, 건설사 등이 이제 ‘제값’을 받을 수 있겠다고 생각해 분양 매물을 더 많이 내놓을 거라고 판단한 것.

 

분양가 상한제이란

일정 지역에서 새 아파트 등 공동주택을 분양할 때, 정부가 정하는 기준 이하의 가격에 공급하도록 하는 제도를 말해요. 아마 ‘로또 청약’ 같은 용어를 한 번쯤 들어보셨을 텐데요, 아주 저렴한 가격에 비싼 새 아파트 청약에 당첨되는 로또 청약도 결국 분양가 상한제 때문에 가능했던 거예요.

‘임대차 시장’이란

전세나 월세로 집을 빌리고 빌려주는 시장이에요.

분양가 상한제는 주택 청약을 통해 새집을 분양받으려는 사람들에게 중요한 규제라면,
임대차 시장 관련 규제는 아직 집을 살 생각이 없거나 자금이 모자란 이들에게 큰 영향을 끼쳐요.

 

새 정부는 한 마디로 이 두 측면 모두에서 ‘공급’을 확대하기 위한 정책을 펼치기로 했어요. 분양가 상한제의 영향을 받는 새 아파트 공급을 촉진하고, 전월세 주택 공급도 늘리는 걸 목표로 삼은 모습이에요.

 

 

• 집주인 의무 풀 거야: 
  집주인의 ‘실거주 의무’를 느슨하게 했어요. ‘주택담보대출’ 관련 규제 등을 손 본 건데요.
  집을 산 뒤 그 집에 직접 들어가 사는 건(=실거주) 천천히 해도 좋다는 거예요. 이렇게 하면 집주인은 실거주 전까지 “우리 집 들어와 사세요!”라며 부동산 시장에 임대 매물을 내놓을 수 있는 것.

 

• 임차인 혜택 줄게: 
  이렇게 늘어난 매물에 실제 임차인이 들어가 살 수 있게, 임차인의 경제적 부담도 덜어주기로 했어요.
  임차인이 주거 비용과 관련된 세금을 덜 낼 수 있게 한 것. 전세 계약을 갱신해야 하는 임차인에게는 대출 지원도 더 해주기로 했고요. 또 태어나서 처음으로 집을 사는 사람이라면 집 살 때 내는 세금(=취득세) 200만 원까지는 안 내도 된다고.

 

 

그럼 집 구하기 좀 쉬워질까?

긍정적인 반응이 많지만, 아쉽다는 목소리도 나와요. 

• 좋아, 기대돼 
  : 그동안 규제가 많아 시장에 집이 나올 길이 꽉 막혔었는데, 이 길을 뚫어 매물을 늘리겠다니 좋아.
  임차인이 폭넓게 혜택을 볼 수 있다는 것도 마음에 들어.
• 글쎄, 아쉬워 : 
  이번 여름에 전셋값이 로켓처럼 치솟을 수도 있다는데, 이 정도 대책으로 충분할까? 분양·임대 매물이 눈에 띄게 확 늘지도 의문이야. 당장 급한 불은 끌 수 있을지 몰라도, 근본적인 해결책은 따로 마련해야 할 것 같아. 

 

 

 

분양가 조금 더 비싸질 거예요

먼저 ‘분양가 상한제 개편’을 먼저 짚어볼게요. 새 아파트를 공급하는 건 누구일까요. 빈 땅이나 오래된 건축물이 있는 땅을 사들여서 아파트를 건축해 분양하는 사람들이겠죠. 오래된 아파트를 허물고 더 높게 지은 다음, 늘어난 세대 수만큼 분양하는 재건축 아파트 주민(재건축 조합)들도 이런 사람들에 포함될 거고요.

그런데 이런 새 아파트들을 공급하는 재건축 조합이나 건설회사 입장에선 ‘분양가 상한제’가 달갑지 않아요. 아파트를 짓는 데에 기본적으로 들어가는 돈이 있는데, 가격 상한제 때문에 높은 가격을 받지 못하니까요. 재건축 조합(주민들)이 더 높은 분양가를 받기 위해 계속 아파트 분양을 미루다가, 건설사와 큰 갈등을 빚고 공사가 중단되는 사태가 벌어지기도 했어요.

최근에는 세계적인 물가 상승으로 건축 자재 가격이 급등하면서 새 아파트 공급을 더 어렵게 만들고 있다는 지적도 많이 나왔어요.
분양가 상한제로 가격은 묶여 있는데, 건축비만 급등했기 때문이죠.

 

결국 정부는 이번 대책을 통해 분양가를 기존보다 조금 더 높게 받을 수 있도록 규제를 바꿨어요. 건축 자재비가 급등할 경우 분양가 산정에 반영할 수 있도록 일부 규정을 손보고, 원래 분양가에 반영할 수 없던 각종 금융비용과 보상비 등을 일부 포함시킬 수 있도록 했어요. 오래된 건물들과 땅을 이 사람 저 사람에게서 사들여 아파트를 새로 지으려다 보면, 이런저런 돈이 들게 마련이거든요. 여러 부동산 소유자들이 땅을 모아서 아파트를 지을 때도 마찬가지죠. 오래된 건물에 살고 있던 사람들에게 집을 비우도록 하면서 이사 비용을 지원할 수도 있고, 일종의 보상을 해줘야 할 때도 있으니까요.

 

적정 분양가를 정할 때 참고하는 인근 지역 아파트 시세의 기준도 바꾸기로 했어요. 원래는 지은 지 20년 이내인 주변 아파트 단지들의 시세를 참고했는데, 앞으로는 10년 이내의 아파트 시세와 비교하게 돼요. 새 아파트를 짓는데 20년 된 아파트와 시세를 비교하는 건 현실성이 떨어진다는 이유예요.

 

 

 

새 아파트 얼마나 비싸질까

정부가 시뮬레이션을 해보니 분양가 상한제 개편안을 적용했을 때 *재건축·재개발 아파트 분양가가 약 1.5~4% 비싸지는 걸로 나타났대요. 분양가가 5억원이라면 750~2000만원 정도, 10억원이라면 1500~4000만원 정도 오를 수 있다는 거죠. 다만 이런 결과는 추정치일 뿐 실제로 분양가 상승폭은 더 커질 수 있다는 전망도 나와요.

 

분양가 상한제는 새 아파트의 분양가를 시세보다 낮은 수준에서 정하도록 규제하기 때문에 집이 필요한 무주택자와 서민층에게 새 아파트를 저렴하게 분양받을 기회를 제공해요. 이게 정책의 목표라고 볼 수 있어요. 하지만 과도하게 가격을 규제하다 보면 새 아파트 공급 자체를 저해할 수 있다는 단점도 분명해요.

 

이번 분양가 상한제 개편은 공급자들의 새 아파트 분양을 촉진하는 효과를 일부 기대할 수 있을 것으로 보여요. 이게 새 정부의 목표이고요. 반면 새 아파트 분양을 노리는 예비 청약자들은 더 높은 분양가를 감당해야 하겠죠.

 

 

 

 

전세·월세 시장도 신경 써야지

이번에 발표한 부동산 대책에서 분양가 상한제 개편은 새 아파트 공급 관련 정책이라면, 전월세 주택 공급을 늘리기 위한 정책 중에선 ‘임대차 3법 보완’과 ‘전월세 금지법 완화’, ‘임대인 인센티브 강화’ 등이 핵심이에요.

 

 

새 정부는 이전 정부에서 만든 임대차 3법을 일단 폐지하지 않고, 당장 전월세 주택 매물을 늘릴 수 있는 보완 방안을 내놨어요.

 

임대차 3법은 전월세 세입자에게 2년 계약 1회에 한해 계약 연장을 할 수 있도록 ‘계약 갱신 청구권’을 보장한 제도예요.
집주인에게 특별한 사정이 없다면 세입자의 계약 연장 요청을 거절할 수 없고, 임대료도 5% 넘게 올릴 수 없도록 했죠. 

 

하지만 계약 갱신 청구권은 1회에 한해 주어지고, 올해 8월이면 제도를 시행한 지 2년이 지나다보니 곧 ‘전월세 대란’이 일어날 수 있다는 우려가 컸어요. 특히 저렴한 아파트 전세 매물이 부족한 ‘전세 대란’ 걱정이 많았죠. 2년 전 임대차 3법 시행으로 임대료를 5% 이하로 올렸던 집주인들이 이번에는 전세 보증금을 한꺼번에 많이 올릴 수 있으니까요. 그동안 집값이 많이 올라서 전세 시세도 비싸진 상황이거든요.

 

정부는 이런 상황을 막기 위해 전세 보증금을 5% 이내로 올리는 임대인을 ‘상생 임대인’으로 보고, 각종 혜택을 주기로 했어요.
우리나라에서는 집을 사서 실제로 거주한 기간이 길수록, 나중에 집을 팔 때 집값 상승으로 얻은 시세 차익에 대해 세금을 적게 물리는 혜택을 줘요. 특히 2년 이상 직접 거주했을 땐 주택 가격 등 특정 조건을 만족하면 세금을 아예 면제해주기도 해요.

 

 

정부는 상생임대인에게는 전세나 월세 임대를 하고 직접 살지 않아도 ‘직접 거주한 기간’으로 쳐주겠다고 발표했어요.
 각종 세금 혜택을 위해서 굳이 2년간 직접 거주하려는 경우라면, 그러지 말고 2년 동안 전세나 월세를 싸게 주면 된다는 거예요. 이 혜택은 2024년 말까지 유지될 예정이에요.

 

 

새집 전세 놓으세요...‘전월세금지법’ 완화

전월세 매물을 늘리기 위해 새 아파트를 분양받은 사람들에게 부과되던 거주 의무도 완화하기로 했어요.
기존에는 분양가 상한제를 적용받아 시세보다 저렴하게 아파트를 분양받으면, 집이 지어진 다음 무조건 처음부터 입주해야 해서 ‘전월세 금지법’이라는 말도 나왔는데요. 이 조항을 없앤 거죠.

 

새집을 분양받았어도 바로 들어가서 살지 않고, 일단 전세를 줄 수 있게 된 셈이에요.
다만 최대 5년간 실거주하는 의무는 남겨두고, 나중에 집을 팔거나 양도하기 전에만 기간을 채우면 되도록 했어요.

 

 

전세나 월세 집을 내놓는 집주인들에게 혜택을 줘서 공급을 늘리는 한편, 세입자들의 부담을 줄여주기 위한 대책도 시행돼요. 일단 서민 주거 안정을 위해 낮은 금리로 제공하는 ‘버팀목 전체 전세 대출’의 한도를 늘려주기로 했어요.

 

앞으로 1년간 전세 계약이 만료되는 세입자를 대상으로 8월부터 적용해요.
수도권 기준 보증금 3억원 이하 전셋집을 대상으로 하던 버팀목 전세 대출은 보증금 4억 5천만원 주택까지 대상을 넓히고, 대출 한도는 1억 2천만원에서 1억 8천만원으로 높여요.

 

 

월셋집에 사는 사람에게 연말 정산 때 제공하는 세액 공제는 소폭 확대하기로 했어요.
연 소득 7천만원 이하인 무주택 세대주는 기존 10%에서 12%로, 연 소득 5500만원 이하 무주택 세대주는 기존 12%에서 15%로 세액 공제율을 높여줘요. 1년 동안 내는 월세의 2~3% 정도를 세금 환급 형태로 돌려받을 수 있다고 보시면 돼요. 세입자들에게 제공되는 이런 식의 소소한 몇몇 혜택들이 6·21 대책에 포함됐어요.

 

 

큰 ‘한방’은 없었다, 금리 인상은 변수

6·21 부동산 대책에는 이런 정책들 외에도 상속받은 주택에 대한 세금을 감면해주거나, 생애 최초로 주택을 구입하는 사람에겐 취득세를 200만원까지 깎아주는 등의 다양한 내용들이 담겼어요. 하지만 ‘분양가 상한제’와 ‘임대차 시장 안정’이 중심 내용이라는 점은 분명해요. 전문가들은 대체로 6·21 대책을 두고 ‘급격한 변화’는 없었다고 평가하고 있어요.

 

 

최근 금리 인상 폭이 커지고 있는 상황 때문에 이번 정책이 큰 효과를 볼 수 없을 수 있다는 지적도 나와요.
금리가 급등해 집을 사기 위한 대출이 부담스러워지면 전월세로 몰리는 사람들이 더 많아질 텐데, 이 정도 정책으로는 대비가 충분치 않을 수 있다는 거예요. 새 정부가 처음으로 내놓은 부동산 대책 패키지, 과연 목표했던 정책 효과를 충분히 발휘할 수 있을까요?